四大冲击推二手房提前"入冬"

为什么二手房中介会很快出现“关门潮”?记者昨天专访了李国政。他分析认为，多重调控措施多管齐下，促使二手房市场降温。

击：全额营业税增交易税负

从1月底开始，我市按照国家要求，对于不满5年的房子，不管是什么性质的，一律全额征收营业税，大幅度提高5年内交易税负。一套90平方米总价是45万的两房，现在以63万价格挂牌出售，过去营业税部分以差额计算为1.04万元，现全额征收营业税则要3.65万元。

“该政策限制了短期炒房。”李国政认为，增加短期交易成本，加大了习惯“快进快出”的炒房者资金压力，抑制了投机购房。

第二击：“限购令”排除投机购房

3月份我市执行“限购令”，二手房“火势”迅速被压下来。

据了解，之前二手房市场到处都是炒房者身影。像在光谷，一家中介机构统计去年销售情况发现，半数以上都被省内购房者买走，其中多是投机购房。李国政认为“限购令”对外来炒房者“说不”，将这部分购房需求排除出了二手房市场。

第三击：价格优势丧失

到了下半年，让中介和购房者都不满的是一二手房价格倒挂。后湖多个楼盘的二手房，加上税费平摊下来超过7500元/平方米，与在售楼盘相差无几。

李国政表示，目前二手房价格普遍向新房看齐，而新房有送面积、认筹折扣、团购等优惠活动，二手房的价格优势已经丧失。房主方面，由于“限购限贷”，房东卖房再买房的成本很大，再加上房主不差钱，现在投资渠道有限，普遍存在惜售心理，多数不愿降价。

第四击：贷款收紧“卡脖”

眼下，卡住二手房成交“脖子”的是贷款。武昌一家大中介门店工作人员告诉记者，最近谈妥了5笔买卖，但是有3单都是因为购房者贷不到款，而不得不放弃成交。

据李国政调查，各大中介在办理交易时都不同程度存在贷款难问题，很多银行的商业贷款对二次购房关上大门，连首次购房，对首付要求也很高，迫使一部分人放弃了购房，整个二手房市场需求量降低。今年前三季度，月均成交大概在2150套左右，而去年同期达到3150套。

延伸阅读

“链家地产”首席分析师张月表示，由于限购限贷等政策持续作用，楼市成交遇冷，地产中介机构普遍遭遇生存压力。据北京市房地产交易管理网统计显示，１０月北京市住宅成交量合计为１２７６０套，相比去年１０月下滑近四成。据北京中原地产统计，今年９月和１０月北京市住宅销售签约总量近２７０００套，同比去年下降４０％以上，比起２００９年则大降６０％。自楼市调控以来，北京二手房成交量屡创新低。根据北京市房地产交易管理网数据显示，１０月北京二手住宅网签套数为７２６２套，环比９月下降约１７％，比去年同期下降近一半。