多地静待“房产税”最后一只靴子

专家认为，不排除年内在若干地方试点的可能

在一系列细化“国十条”的政策频频发布之后，此轮楼市调控的利器———房产税，这只悬着的“靴子”何时落下成为各方关注的焦点。消息人士称，上海、重庆等地态度积极，正在为开展房产税改革试点做准备。

接受《经济参考报》采访的专家认为，目前开始改革试点的条件已基本具备，若未来一段时间内房地产市场仍未趋于平稳，不排除年内出台房产税的可能。

蓄势

试点条件已基本具备

9月29日，有关部委下发通知再次强调“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到”。节前最后一天，财政部国家税务总局有关负责人就房地产市场税收政策调整答记者问时表示，拟先在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点，恢复征收房产税。随后上海、重庆等地频频释放信号强化房产税改革的预期，表示正在紧锣密鼓地为做好房产税改革试点积极准备。

上海此次楼市调控细则明确，按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，积极做好房产税改革试点的各项准备工作。“房产税‘引而待发’，但是信号越来越强烈。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成说。

上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生介绍，上海作为特大型城市，坚决鼓励住房合理消费，控制投资性购房，抑制投机性需求，“这也是上海自身的需要，上海也有一定的基础条件。”他表示，细则中关于房产税的条款表明了上海的积极态度，“一旦国家的政策明确，上海也会加快推进，目前正在做一些准备工作。”

事实上，作为西部重镇的重庆市也早就有征收房地产税的想法。在重庆市三届人大常委会第十六次会议上，重庆市市长黄奇帆在作《关于2010年全市重点工作的情况报告》时表示，政府将采取多种措施管理好商品房，防止房价不正常波动。其中一个重要举措便是拟将对高价商品房征收“特别房产消费税”。为此，重庆市制定了征收“特别房产消费税”的方案，并上报国务院。此举曾一度引起业界的广泛关注。

重庆市财税系统一位人士向记者证实，此前重庆市政府上报的征收“特别房产消费税”方案，至今没有获得国务院的批复。记者了解到，目前，重庆市相关部门正积极做好房产税改革试点的各项准备工作。一旦国家政策明确，重庆将会加快推进。

据介绍，我国现行房产税开征于1986年，属于财产税范畴。基于当时城镇居民收入水平普遍较低等情况，《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，对个人所有的非营业用房产免税。上述两部委有关负责人表示，近年来，随着住房制度改革不断深化和居民收入水平大幅提高，商品房市场日益活跃，改革和完善房产税制度，对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的，既有利于调节居民收入和财富分配，也有利于健全地方税体系，促进经济结构调整及土地节约集约利用，引导个人合理住房消费。

专家指出，从长远来看，房产税改革势在必行，就目前而言，个别城市进行改革试点已具备了基本条件。中央财经大学税务学院副院长刘桓表示，从税制完善的角度讲，房产税改革只是对原有条款进行修正，没有相对复杂的立法过程。从征收各环节来说，经过7年物业税的“空转”，在房产估值等方面也积累了一定的经验，技术上不存在太大问题。

突破

沪深有望率先试点

按照财政部和国家税务总局提出的思路：从国际经验及公平、规范的角度看，房产税应对个人所有的住房普遍征收。但考虑到这项改革情况复杂，拟先在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点，恢复征收房产税。

刘桓认为，上述表态意味着，不论商业地产还是个人非营业性房产都有可能成为征税的对象，但对个人非营业性房产征税应当区分住宅用途，“基本住宅还是投资、投机性住宅应该是有区别的。”他进一步表示，目前来看，基本住宅不征税似乎已成共识，但接下来具体怎么征收还需要进一步明确，比如是否要确定一个免税额等。

对此，国内一直有诸多争论。有人认为应该按照套数，比如套房产不征收房产税，从第二套开始征收等；有人认为应该以面积为准，达到一定面积才征收房产税；另外一部分人则主张按照房产评估值进行征收。

哪些地方将率先试点、税率会是多少等问题也是众人关注的焦点。对此，我爱我家控股公司副总裁胡景晖接受《经济参考报》记者采访时说，沪、深有望率先试点，重庆、北京则可能跟随其后。他解释说，由于上海、深圳的房屋权属关系比较简单，多为商品房，沪深率先展开房产税试点的可能性非常大。重庆最近也对房产税的试点进行了积极表态，所以也将跟随其后。而北京由于房屋权属关系较为复杂，总存量较大，房产税试点工作将会稍晚于沪深。

对于目前传出改革方案可能会采取0.3％至0.4％的税率，刘桓认为，目前这些传闻也只是坊间揣测，没有依据。在他看来，从打击投机的角度，这样的税率水平是偏低的，“不过，税率的提高也有一个不断完善的过程。”

胡景晖认为，房产税的税率，如果依照房产原值一次减除10％至30％后余值的1.2％计算缴纳，年税率应该不会超过房产原值的8‰；如果按出租计征的话，年税率大约为4％，考虑到目前多个城市对房屋出租收取的5％的综合税，合并后，税率大约在租金的4％至5％之间。

记者了解到，其他一些国家也将税收政策作为调控房地产市场的手段之一。在美国，房地产税收体系对房地产的调控功能主要就在于抑制房地产投机，其房地产税主要有不动产财产税、不动产投资所得税、遗产税和赠与税等。其中，不动产财产税———作为房地产税收中一项重要的税种是一种从价税，税收额随着房价的上涨而提高。不动产财产税由不动产税和特别附加税构成。不动产税的计算基数通常是税务部门根据法律规定在公平的市场价值的基础上评估的价格，而税率在各州各不相同。

时机

不排除年内出台的可能性

虽然，一定程度上在个别城市进行房产税改革试点已具备基本条件，但推出的时机却存在一定争议。有专家认为，未来一段时间内如果房价过快上涨势头得不到遏制、投机气氛依旧浓重的话，不排除房产税改革方案年内出台的可能性。不过也有观点认为，新近出台的一系列调控政策如能在今年四季度取得令人满意的效果，房地产市场运行趋于平稳的话，房产税改革可能会延后。

一位房地产研究机构资深人士对《经济参考报》表示，虽然通常情况下没有人愿意多缴税，但部分城市经历了房价过快上涨、炒房投机盛行的阶段之后，更多的人倾向于国家在房产持有环节的税收政策方面有所动作，这为推行房产税改革提供了比较好的社会氛围，有关部门很可能会选择这样的时机尽快使改革落地。

胡景晖认为，不久前出台的“五项措施”，如果能够在第四季度有效稳定交易、平抑房价，并取得令管理层和社会大众比较满意的效果，那么房产税的试点有可能会延迟到明年下半年；如果二次调控仍旧不能取得令人满意的效果，那么房产税的试点很可能在明年年初就会出台。

刘桓主张，如果有可能的话还是要再观察未来一段时间内房地产市场的发展趋势。与去年底至今年初这一时段相比，目前房地产市场房价过快上涨、投机势头已经被遏制住了，所以进行房产税改革还应力求稳妥，“虽然从完善税制等角度房产税改革势在必行，但人们对房产税赋予太多调控功能，这就要求我们在采取这个措施的时候要格外小心。”

他预测，在“国十条”等一系列调控政策下，未来一段时间内房地产市场运行趋于平稳的话，房产税改革很可能会延后。

对于房产税的作用，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，房产税的影响可分为三个阶段：短期来看影响较大，房产税的出台标志着国家调控房价的决心非常大，不达目的不罢休；中期分析，利空将被市场消化，因为试点开征初期，税基小、税负低，容易被卖家转嫁；长期来看，房地产税制得到改善后，不仅有利于引导地方政府不再紧盯着土地财政，也能在一定程度上为楼市中的投资投机需求降温，从而有利于稳定房价。

不过，也有专家认为，现在市场对房产税改革的期望值有些过高，对房产税的效果也有些夸张。实际上房产税开征达不到那么大的作用，在很多征收房产税的国家里，照样有房地产泡沫。在短期之内，可能对房价上涨有一定的抑制作用，但长期来看，作用如何有待观察。

一直闻其声不见其人的房产税，脚步离我们越来越近了。

中国房地产信息集团分析师薛建雄昨日向《每日经济新闻》表示，上海10月7日出台的“十二条抑制房价的措施”，包含“将积极做好房产税改革试点的各项准备工作”的内容，这一内容与“十二条措施”中的“限购令”，以及对第二套房和第三套房分别予以提高首付比例和停止贷款的政策息息相关。

薛建雄分析，做好以上工作的基础是开征房产税的前提，了解每一户家庭拥有房屋的数量和面积，可以更好地确定征税对象和税率，以确定免征房地产税的对象。因为与一直难产的物业税相比，房地产税的征收办法早就已经制订，国家要开征，只需套用即可。

薛建雄的观点和上海10月12日出台的公积金政策中的部分内容不谋而合。政策显示，上海房管部门已有能力认定购房家庭成员（包括借款人、配偶及未成年子女）名下有无成套住房，人均住房建筑面积是否低于统计部门公布的上一年度全市人均住房建筑面积。这也为制订房地产税的税率和征收范围提供了依据。

只向新购房征税？

国庆前，上海不少楼盘的开发商透露，国家新一轮的宏观调控已经明确房地产税征收的内容，税率为千分之三到千分之四，而且主要是针对新购房的群体。对已购多套房的购房者暂时予以免征。

这一消息的依据是征收房地产税操作层面的难度：无法准确了解每户家庭拥有的房屋面积和套数，对每一套房子的大量估价将花费太多时间。

但是，中原地产上海研究咨询部总监宋会雍却认为，仅仅向新购房者征收房地产税，其抑制房价的作用将微乎其微。

“‘限购令’已经规定只能购买一套了，再出台一个房产税能有什么用？”宋会雍说，政府主管部门此前就已经多次表示，房地产税征收的主要对象是那些拥有多套住宅的20%群体，而这些人本来就有大量的房子在手，不让他们买房对市场的影响不会很大。只有向他们征收房产税，逼迫他们退出多余的房子，才能有效增加市场供给，真正通过税收机制调节房价。

计税方法已经确定？

事实上，若要对已购住宅征收房产税，技术条件也已得到了进一步的强化。

上海市房屋状况信息中心在获批后正在积极筹建中。上海市房管局局长刘海生表示，通过这个中心，可以搜索上海目前所有的房屋状况信息，进一步健全对房屋权属等的监管。

根据上述介绍，上海市房管部门将可以很方便地利用上述系统查询到上海居民拥有房屋、产权关系等资料。薛建雄评价说，上述系统的存在，可以令有关部门时间确定征收范围和征收税率，令房地产税一出台便能产生极大威力。

而房地产税的计税方法，更是早已确立了。

上海新闵律师事务所合伙人刘福元律师说，根据我国现有的房地产税征收条例，征税依据有两种，一种是从价计征，按房地产房产原值一次减除10%~30%后的计算余值征收，税率为1.2%；另一种是从租计征，是按房屋租金的12%征收。对个人出租自有住房，2001年1月1日以后，税率也已由12%下调为4%。

按照刘律师对房地产税征收条例的解读，如果国家决定重新对个人自有住房开征房地产税，其征收依据要么是租金，要么是房屋的购入值。而相比租金，房屋的购买合同价格等信息更容易获取。

据他介绍，根据现有的房地产税条例，计税的依据将主要是房屋购买时的合同价格。相比国外房地产税根据房屋估值计税的做法，上述以购房合同价格计税征收的方法更为简便、公正，更容易得到实施。只是是否按照原条例实施征收，还是另外再制订新政策，仍有待决策层最终考量。

宋会雍说，如果仅仅只是按照购入时的价格计征，那些拥有多套房的个人，会将他们所购入的房屋申报交税，这可能会令宏观调控的效果大打折扣。

出台时机取决于调控效果？

无论如何，房地产税的征收条件已经得到满足，剩下的仅仅只是什么时机出台。

“如果‘限购令’和‘限贷令’的效果不佳，房地产税就有可能提早推出；反之，则有可能延后。”薛建雄认为，国务院9月29日的十二条楼市新政和各地的细则，将决定管理层出台房地产税的最后决心。

根据多家机构的观点，虽然国庆前后中央和上海出台的楼市调控政策要比4月份的“史上最严厉楼市调控”还要严，但自10月8日开始，上海却连续多日出现成交放量，每日的日成交量均和去年峰时持平，这不免让市场担心新政究竟能否起到抑制房价的作用。

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，目前的情况下，只要针对20%的高端物业征收房地产税，就能迅速抑制房价的上涨，令市场成交量迅速冷淡。

而薛建雄表示，上海房管部门建立的房屋信息系统能帮助决策层时间掌握个人拥有房屋的套数和面积，针对炒房客和拥有多套房的投资者“打击”，令后者不敢轻易出手抢房，还能逼迫后者退出一部分房源，增加二手房市场的供应量，从而遏止房价的飞涨。

此前，有房地产业内人士介绍说，以上海目前的房屋套数和城市常住人口总量，在不需要扩大土地供应的情况下，就可以确保人人有房可住，关键是解决房子的流转问题，减少个人大量囤积房源的现象。

财政部和国税总局负责人日前关于房产税改革的解读，再次明确了房产税“必征”的预期，酝酿经年的个人住房保有环节征税渐行渐近。在当前房价成为“心病”的大背景下，房产税被赋予了太多的调控意味，但仔细推敲下来，不得不承认，调节居民收入分配，健全地方税收体系方是房产税本义所在。

应该说对个人住房全面征收房产税符合国际惯例，也符合改革的大方向，可以转变地方政府畸形的“土地财政”模式，回归“税收财政”的本源，更可以完善我国所得税、商品税和财产税三足鼎立的税收体系，因此房产税改革意义重大且势在必行。

但用房产税来调控房价则是舍本逐末，且作用不大。房价上涨的根本原因是总需求大于总供给，平抑房价无非两招，抑制需求和增加供给。从需求端分析，当前对于住房的总需求由自住需求和投资、投机需求构成，三类需求的比例无法测算，但似乎对房产税都不太“感冒”。

具体来说，自住需求由于其刚性特质，很难受房产税影响，且近几年正是规模庞大的“80后”群体集中结婚的年份，对住房的需求正处于高峰期。

再说投资需求，在当前低利率，甚至是负利率环境下，老百姓迫切需要寻找家庭资产保值增值的渠道。楼市投资由于近年来低风险高高杠杆的特性，成为老百姓资产配置的重要领域。试想一下，只要每年房价涨幅明显超越房产税税率，在没有其他替代品的情况下，老百姓还是会认为买房是稳健的投资选择。

对于投机需求，众所周知，投机者的操作方式一向是快进快出，在楼市供小于求的格局中，房产税的税负几乎肯定会被转让给下家。而且作为保有环节税，房产税的税负肯定不会太高，目前我国房产交易的营业税税率为5%，尚且不能打击投机，房产税的税率更低得多，打击投机的作用相当有限。

从供给端分析，征收房产税可以增加地方税源，为保障性住房的建设提供资金，无疑对增加供给具有积极意义。但不能忽视的是，房产税目前几乎不可能普遍征收，这又意味着房产税在相当长的时间内不可能成为地方政府的主要收入来源，且我国地方财政的“隐形赤字”数目相当庞大，房产税征收的税款实则远水难解近渴。

因此无论是抑制需求还是增加供给，房产税对于调控房价的作用相当有限，对购房人的心理威慑作用远大于实际意义。倘若仓促出台，税负有限，更有可能成为“利空出尽”，成为房价新一轮炒作的由头。

正如财政部税政司副司长尹伯钦此前所言，“房产税改革不能从根本上解决房地产市场的问题”。如果把调控房价的希望寄托在房产税征收上，那只能是一种舍本逐末的错误判断。

房产税最主要的功能在于调节居民收入分配和健全地方税收体系。因此今后对个人住房征收房产税必然是采用差别税率，对家庭的首套房不征税或少征税，以减轻低收入者的负担，同时对拥有多套住房和住房面积超标的富裕家庭多征税，以体现税收的收入分配调节功能。

要想控制房价过快上涨的势头，动用土地增值税和个人所得税等所得税性质的税收手段，降低炒房的率，会比征收房产税更直接有效。此外，在加税的同时，如果辅以减税的措施，降低部分交易环节税收，便于个人住房的流动，以活跃市场供给，更有利于房地产价格稳定。

国庆前夕，多部委出台措施遏制部分城市房价过快上涨。此后，深圳、上海、厦门等城市相继出台了限购令，宁波、杭州、福州、南京等地近日也陆续跟进。中原集团研究中心高级经理刘渊表示，限购政策成为近期密集出台的地方细则中的重要砝码。深圳作为此次实施限购政策最为严厉的城市，其新房成交量在“十一”期间也出现了大幅下挫的现象。

10月10日，宁波市政府办公厅下发了《关于进一步贯彻落实国务院坚决遏制房价过快上涨文件精神的通知》，规定宁波市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭），只能新购1套住房；能提供1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非宁波市户籍居民家庭只能新购1套住房。

10月11日，杭州市研究出台了《关于进一步加强我市房地产市场调控 加快保障性住房建设的实施意见》，规定不论户籍，每个家庭都只能在杭州新购买一套商品住房（含二手存量住房）；停止执行购房补贴政策，恢复征收房地产登记等相关收费。

10月12日，南京市住房保障和房产局在其官方网站公布了房产新政细则。与上海、杭州等城市限制新购一套住房不同的是，该市新政规定已有二套以上住房的家庭将暂时无法购房。南京“限购令”严厉程度出乎预料，与上海、杭州只能“新购一套住房”相比，南京打击炒房的力度更大。

此前一天，江苏省住建厅刚刚公布24条房产新政，要求房价过高或上涨过快的城市建立普通商品住房预售价格备案制度。南京细则对此明确规定，开发商在申报价格后须明码标价，“一套一标”，3个月内不得调高。此外，对个人购买不属于家庭住房的，无论属于普通住宅还是非普通住宅，一律按3%税率征收契税。

中原集团刘渊认为，从已出台限购令的北京、上海、深圳、厦门、宁波、杭州、南京七城市的细则看，北京、上海、厦门、宁波、杭州五市的限购政策类似，只考虑了增量因素，而未将既有的存量住房考虑在内。限购令在短期内主要将打击投机炒作的需求，对当前“首套自住型”需求占主体的市场影响较小。尤其厦门的政策只征对今年第四季度，影响更是有限。而深圳、南京的限购政策相对严厉，同时考虑了增量和存量双重因素，将严格限定市场需求量，预计这两城市住宅市场成交量将迅速跌入低谷。

中原地产的成交数据显示，京沪等地市场均较为平稳，唯深圳新政效应最快显现。“十一”期间前4天市场延续了9月的“翘尾”趋势，成交近2000套；此后3天，“限购令”影响显现成交锐减，3天共计成交550套住宅。预计南京限购令的市场效力也会很快显现。

在国家再次调控，深圳市推出限购令背景下，多家中介机构数据显示，近期深圳楼市成交量出现至少六七成的下滑。有业内人士称，针对楼市的调控措施并没有出尽，比如房产税等，在保障房大量开工建设以及楼市可售量增加的前提下，房价下降通道将被打开。而楼市投资客的撤离引发市场资金转向，“弃房投股”或将成为阶段趋势。

房地产产权登记中心咨询忙

昨日下午，证券时报记者来到位于银湖的深圳市房地产产权登记中心，停车场早停得满当当的，连道路两侧都塞满了车辆。在产权登记中心大门处，进进出出拿着材料的市民面露的就是疑惑。

在一楼大厅正中间的LED显示屏上，不断滚动着《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》，虽然这份通知发布已有多日，但还有不少办事市民驻足观看。

在市民聚集的咨询窗口，两名保安在维持秩序，但还被围得水泄不通。据产权登记中心工作人员介绍，国庆休假结束一上班，前来咨询窗口的市民呈井喷态势，中心不得不设置导流护栏，虽然都是咨询限购令影响产权登记的同样问题，但工作人员不得不一遍遍地告诉咨询者：“深户限购两套，缴满一年社保的非深户限购一套。”

“房子买了，但突然很后悔。”杨先生首次置业，9月26日购买了一套万科东海岸的房子，9月30日办理了网签。据其称，要是限购令早出台几日，他肯定不会买房，好不容易买了套房，却极有可能面临跌价的风险。

限购令成深圳楼市成交分水岭

深圳限购令威力到底几何？记者从房产中介机构及深圳规划国土委等多处获悉，新开楼盘在限购令前后境遇迥然。限购令后的新开楼盘，成交率大多在两三成，地段位置稍好的也达不到四成。而在限购令前，新盘成交率均在六七成，好的高达九成。

部分区域的楼市成交数据也印证了这一点。9月29日开盘的曦城三期推出38套别墅，开盘当日全部售罄；9月30日开盘的布吉的荔山公馆三期荔山道，当日销售率近9成。而限购令之后，同处布吉的坤祥花语岸在国庆推出146套，成交率却仅为2成；怡龙枫景园国庆期间销售70多套，成交不足3成。

限购令还波及市场容量巨大的二手房交易市场。“八九月份，买卖的人多，我一个人都能做个七八单，现在到了10月份，还没有做过单，问的人也不多。”美联物业的置业顾问小叶说，现在各家中介店面生意都很清淡，交易量重度下挫。

同时，对于可能受限购令“卡壳”的交易问题，日前深圳市规划国土委对此作出解释：考虑到政策是于9月30日晚出台，因此9月30日之前（含30日当天）已网签认购书及买卖合同仍可按原政策执行，从10月1日起计的所有商品住房交易必须执行通知规定。

不少市民可能对限购令后楼市前景不好推测。但在近期，世联地产（002285）市场研究部发布的研究报告认为，在目前的深度调控及限购令下，四季度楼市难言乐观。

楼市投资客或将“弃房投股”

不难看出，深圳限购令的出台主要是打击房产炒客，达到让这些人“有钱买不了房”的境地。“对于投资客而言，普遍认为房产是最为保值增值的一种产品，现在深圳出台限购令，这部分空间被挤压出来，致使很多的资金没有去处。”一楼盘的营销总监说。

长期蹲守在深圳市土地房产交易中心的林先生坦言，此次限购令迫使他放弃继续投资房产的念头。“以前走拍卖程序，存下了很多房产，有商铺也有住宅，投资过程中获益还算不错。”林先生说，限购令后，最近开始关注股市，国庆长假后股市连续飘红，许多板块的暴涨让他有了想法，他已决定拿出部分资金投资股市谋求。

证券时报记者随后从国信证券、广发证券（000776）和招商证券（600999）等几家券商营业部了解到，限购令后前来营业部咨询并开户的人数有显著增长。一些机构人士认为，政府出台的限购令引发市场资金转向，在其他投资渠道相对有限的情况下，资金流入股市的预期增加，使投资者对股市信心增强，成为股市此轮上涨的重要因素。

有券商研究员估算，从居民大类资产配置的角度看，股票的配置价值已经显现。随着加息预期的推迟，持续而显著的负利率导致储蓄存款和债券的吸引力下降，楼市的二次调控以及后续可能的调控导致大部分资金无法或者不愿意流入房地产行业。而目前沪深300指数以2010年度利润计算的股息不低于2.6%，股票的配置价值已经显现。

在9月底出台的二次调控措施中，“限购令”被看作新的杀手锏。

国庆前后，深圳、厦门、上海、杭州、南京等诸多城市相继出台的细则中都包含了“限购令”的内容，即将出炉的广州版细则中，可能也将纳入限购令；而北京早在上半年就已出台类似政策。此外，银行全面停发第三套房贷，也将对商品房的交易产生影响。

近日以来，由于政策的出炉时间与消费者下定金的时间存在“时间差”，一些城市部分楼盘已经相继出现购房者退订的现象。

这种现象会否发展成2008年那样的 “退房潮”，《每日经济新闻》记者对北京、上海和广州的楼市展开了调查。

上海：7000套成交或有5%退房

“现在正在办理交易的一部分已签约的房子，有可能会被退房，转而购买其他楼盘，因此我们必须继续发动大规模宣传攻势，以巩固我们9月份已经获得的成果。”

近日，一位开发商内部人士告诉《每日经济新闻》记者，尽管9月份获得了前所未有的销售成绩，但上海10月7日出台的“限购令”，令他们的销售大打折扣。那些还没有来得及办理网上签约的客户，一些已退掉了房子，令煮熟的鸭子飞掉。

根据上海市住房保障和房屋管理局之前的解释，10月7日之后完成网上签约的均属于限购范围，这让开发商如临大敌，在抓紧签约办理网上登记的同时，他们也不得不把精力放在巩固已签约客户上。在他们看来，限购房政策必然会引发退房潮。

在“限购令”让开发商忐忑不安时，越来越紧的房贷政策，也进一步加大了退房发生的概率。

一位刚在上海购买了别墅的购房者向记者抱怨，由于这套别墅被认定为三套房，他铁定无法获得贷款，现在面临定金被没收的危险。

中国房地产信息集团分析师薛建雄说，一般情况下，造成退房有两种可能性，一是房价大幅度下跌，二是贷款无法办出。后一种的可能性虽然理论上存在，但上海实际上在9月份开始就已经停办第三套房贷，并严格要求套房首付30%，第二套房首付50%，所以因为信贷政策的变化而产生的退房只会是个别现象。至于“限购令”，也不大可能造成退房潮的大面积发生。“只要换个名字就可以购买，没有必要退房。”

新浪地产网的一位编辑随后向《每日经济新闻》记者介绍，“限购令”出台后的第三天，闵行某楼盘开盘，当天就有温州人购买多套房，办法就是借用其他人的身份证。

薛建雄说，规避“限购令”的方法还有很多，因此“限购令”是不会造成退房的。据他分析，上海10月1日到12日的住房成交量大概有7000套，其中大部分是在10月1日~7日认购的，但并未签约。这些交易中，有约5%属于二套及以上购房。由此推断，目前上海可能发生的退房比例大概会在5%左右，退房应该不会超过400套，这一数字要远远小于业内对深圳等城市的判断。

不过，由于房地产税等更严厉的调控措施有可能会在不久后出台，上海房价的走势可能重新由升变降，因此未来是否会发生大面积的退房潮，仍有待观察。

北京：9月成交过万套 约1/3将受冲击

受首付提高至30%以上和非首套房契税上升至3%的影响，北京购房者的购房成本至少增加了10%。

北京市房地产交易管理网数据显示，9月，北京除经限房外的商品房住宅成交总套数高达10534套，粗略计算，有1/3的量，即约3000套房的购买者将面临首付和契税提高的冲击。这可能将导致不久后北京出现大规模的退房潮。

北京美联物业副总经理杨明丽介绍，对于首付提高到30%的政策，各银行还没有接到相应的明文通知，一些商业性银行可能还在灵活地处理相应业务。

《每日经济新闻》记者在采访时也证实了这一点。如民生银行（600016）对90平方米以下的商品房，还可按20%的首付标准来办理房贷。

杨明丽介绍说，北京时下在售的大部分期房，可能还未封顶。按照规定，未封顶的期房，银行不会放贷给开发商。

举例来说，如果A客户在9月20日签约了一套国庆后才封顶的商品房，当时签订购房合同时约定首付20%，向北京工商银行（601398）贷款80%。由于当时期房未封顶，无法正常办理房贷手续，而按照现在的规定，已无法办理首付20%的房贷。

对于这种情况，北京工商银行热线人员向记者解释说，对于9月签约、且欲向该行办理房贷的客户，即使国庆前客户已与该行办理了涉及房贷的相关手续，只要贷款还未发出，现在的房贷首付也得提高至30%。

对于这种情况，北京联达机构总经理杨少锋提醒购房者需防范风险。他进一步解释说，由于北京4月底便开始执行限购令和针对外地人的限贷令，因此北京开发商对相应政策已有了防范意识。

据他了解，时下一些不良北京开发商为了防范购房者因此退房，在与购房者签订购房合同时，便已悄然设下了高额的违约金。比如北京某楼盘规定客户如果因为贷款不能获得通过，就需一次性付款，否则将收取客户已向开发商提交的20%首付作为违约金。

远洋地产公关部的相关人士认为，提高首付的政策，更大的影响还在于对楼市的预期冲击。

广州：限购令箭在弦上 亚运城现退房

京沪深等地限购令一出，成交下跌明显，因政策导致退房的现象开始出现。

有消息称，深圳地区因“限购”因素影响引发的退房数量或达数千套。同样，在广州也传出近期成交旺盛的某大型楼盘出现退房。有业内人士指出，后市出现退房的现象必不可免，但也主要受限三套房贷、限购等政策因素影响。到目前为止，广州市场上退房率还处于理性阶段，月度均值不足3%。

趁“金九银十”火热登场的广州郊区亚运城大盘项目，从9月底开始陆续入市近4000套新房，其中一些购房者因首付提升以及第三套房贷受限的因素，开始退房。

《每日经济新闻》记者从开发商、代理商以及与该项目有合作的机构方面核实，该项目新推的房源中，确实出现一些退房的客户，但具体数目不详。该项目广州代理商内部人士对记者说，“说没有退房是不可能的，但数目很少，新推出的那批房源总价低，还是受市场欢迎的。”

另一二手机构内部人士透露，“‘十一’期间，我们手上一些有意购买这个项目盘房屋的客户，也因三套房限贷等因素取消了购房计划。”

记者近日前往该项目销售中心，发现现场人气已不如新政之前。该中心一工作人员透露，“政策出来后，我们的销售速度已被拖慢。”他透露，退房、退定金不太可能，若买的是第三套可以先支付首期款，剩余房款开发商可以为其延期三个月，在三个月内缴清。

记者致电项目盘的开发商，该项目一内部人士表示，“退房不可能没有，毕竟卖了好几千套，我们现在还没有具体的东西出来，但我们会依照合同的约定来履行双方的权益。”

新浪房产监测的广州市国土资源和房屋管理局官网数据显示，9月份，广州市出现62宗退房，从“9.29”新政之后到10月12日，广州市场上退房记录已有10次。

广州地产资深人士邓浩志指出，目前广州已暂停居民第三套房贷款，加上首付提升，购房者的成本已大大增加，若广州限购令祭出，不排除后市将会出现陆续退房的现象。

广州地产专家谢逸枫指出，从今年初到目前为止，广州市场上新房退房率不足3%，预计广州出台限购等政策后，短期内会引发退房率的小波动。但相比北京、深圳等市场有所不同，广州尽管房价向上走，但市场相对比较理性，自住、改善型客户比较多，后市不太可能出现大规模退房潮。

记者13日从上海市公积金管理中心获悉，该机构已经下发了《关于调整2010年住房公积金个人贷款政策的通知》，暂停对购买非改善型第二套住房家庭的住房公积金贷款。

对于购买改善型第二套住房的认定，《通知》明确，以借款人家庭成员（包括借款人、配偶及未成年子女）名下在房管部门登记信息反映实际仅持有一套住房，且人均住房建筑面积低于统计部门公布的上一年度全市人均住房建筑面积为依据。

根据统计部门公布的数据，去年上海城镇居民人均住房建筑面积为34平方米。也就是说，如果借款人家庭人均住房建筑面积超过34平方米，再次贷款购房，即认定为非改善型二套住房。

上述《通知》还规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米（含90平方米）以下或按规定购买上海经济适用住房的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于30%。每户家庭住房公积金贷款限额为60万元。

对于首套房的认定，则以借款人家庭从未使用过住房公积金贷款购房，以及由借款人提供经房管部门认定的其家庭成员（包括借款人、配偶及未成年子女）名下无成套住房登记为依据。

此外，对为改善居住条件购买第二套住房的，每户家庭住房公积金贷款限额为40万元，停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。

国庆长假之前，房地产市场调控再度加码。9月29日，多部委联手颁布“新五条”；10月7日，上海楼市调控细则“沪12条”赶在国庆假期的最后一天落地。被称为“史上最严厉”的新一轮房地产调控风暴接连袭来，开发商、投资客、买房者，几股楼市重要的参与势力不约而同地以同一种姿态应对新政——观望。

虽然今年楼市经历着一轮又一轮的调控，但不少房企也不断创造着销售业绩新高。有业内分析人士表示，再次加码的调控政策给楼市释放了强烈的“降温”信号，包括提高首付比例、限购、差别化信贷政策都将进一步抑制投资性购房。但由于不少房企资金比较充裕，应对调控更有底气，房价下调的空间有限。

开发商：靓丽三季报出炉 欲再次捂房惜售

8、9月份市场回暖让万科、龙湖地产、SOHO中国、富力地产、世茂房地产、上海复地等上市房企在“9·29新政”前收获颇丰。万科10日晚发布公告显示，9月销售额达142.1亿，再创历史新高，同比增160.1%；龙湖地产9月份实现合同销售金额36.9亿元，环比增长42%，1—9月已完成全年目标76%；世茂房地产9月销售额达35.19亿，环比增30.3%；富力地产9月销售36.3亿，环比增19%；首创置业9月签约14亿，环比增32%。此外，万科、SOHO中国、上海复地、龙湖地产等企业前三季度的销售额均超过了2009年全年。

对于后市，万科董秘谭华杰表示，新的调控政策出台后，预计未来一段时期，成交速度放缓难以避免。SOHO中国董事局主席潘石屹也表示，从上半年上市公司财务指标来看，负债率普遍偏高，平均比2009年高出20%。新一轮调控政策出台，尤其按揭政策对市场的影响立竿见影；“房产税”犹如悬在头上随时会落下的一把利剑，因此他认为，下一季度住房市场的房价和成交量不乐观。

尽管开发商对后市不敢过于乐观，但业内人士认为，由于不少房企资金比较充裕，房价下调的空间有限。

“我们不着急卖，手上土地不多，滚动开发的资金回笼需求并不迫切。再说内环内项目就这么几个，慢慢卖压力也不大。”一家港资开发企业内部人士向记者表示。这家开发企业目前在上海有两个在售新盘，均位于内环内。其中，长宁项目趁着8、9月份的楼市回暖已回笼了不少资金，而新一批房源由于售价高于3万元/平方米而迟迟未拿到预售许可证；另外一个位于闸北内环内的项目虽早已达到预售标准，也因为售价预计将高于4万元/平方米而迟迟未被获准上市。

该人士向记者透露，公司并没有调低项目售价的意图。“新政表示对于高价楼盘要重点进行增值税的清查，开发商们也在观望。像星河湾，外环外楼盘都卖出了内环内的价格，我们也在观察政策将怎么执行，再制订应对措施。”该人士表示。

这位港资开发企业内部人士的言论代表了目前不少开发商的心态，在市场买气旺盛之时能顺利出货当然，一旦遭遇颓势也并不着急，守着项目慢慢卖，毕竟好地段的项目就那么几个。“遇到政策先观望，坚决不当出头鸟”成为这些开发商们的普遍心声。

除了上述开发商由于拿不到预售许可证而被迫延迟推盘之外，还有大量开发商主动推迟上市日期。搜房网数据监控中心统计数据显示，愈来愈严厉的政策打压使众多开发商延迟开盘计划，在房产税尚未出台、后续政策执行力尚不明朗的情况下，更多开发商也选择保守的短期观望。业内人士期待的2010年“金九银十”推盘高峰或将推迟至11、12月，年底或将迎来楼市开盘量的井喷。

投资客：欲长期持有物业 新政下不进不退

投资客作为房地产市场上一股特殊的力量，向来不容小觑。以温州投资客为代表，这部分买家对政策极为敏感，市场渐热之时，投资客便开始蠢蠢欲动；一旦遇到政策调控，投资客立刻销声匿迹。投资客的动向，甚至已成为测评楼市冷暖的“温度计”。

几年前，“炒房团”似乎可以跟“温州人”画上等号。而近两年，福建投资客逐渐成为房产投资市场的主力军。上海中原松江新城分行经理王博向记者透露，9月份，该区域二手房成交较为活跃，投资客频频出手。据分行的客户类型调查看，9月份投资客占到总客户的20%—30%，其中福建投资客占到总投资客的30%左右。

“但是10月7日上海细则出台后，投资客瞬间消失。”王博告诉记者。例如10月4日该分行业务员接待了一个来自福建的投资客，她看中了该区域一套别墅；10月5日这名投资客带着自己的妹妹再来看房，她妹妹也看中了该小区的别墅，决定也购买一套与姐姐比邻而居，于是姐妹俩商量10月10日来签订合同。然而当业务员在10号联系她们时，姐妹俩都表示最近楼市新政出台，想看看未来的市场反应再做决定。

新江湾城是上海一个知名豪宅楼盘，福建投资客一买就是十几套；虹口创智坊，一个福建人家族也是一买一二十套…… “福建人以做钢材生意的居多，跟温州人一样，一个人做生意成功了，会带动起整个家族。买房子也喜欢扎堆买，常常一个家族的资金聚拢在一起，投资某一个楼盘。”身为福建人的中国房地产信息系统分析师薛建雄告诉记者。2005年房地产热之前，70%的公路、铁路、电站隧道工程几乎被福建人一手独揽，这些年福建民间资本聚集起来的能量逐渐释放到房地产投资市场，自然不容小觑。

身为上海福建商会副会长单位的汉宇地产董事总经理施宏叡告诉记者，福建投资客与温州投资客不同，他们的特点是喜欢长期持有物业，而不像温州投资客，喜欢快进快出。“福建投资客一般都是生意上赚了钱，用来购买房产，若不是生意遇到问题急需资金周转，是不会轻易卖房的。不像温州投资客，很多依赖银行贷款或民间集资投资房产，一旦市场遇到调控，割肉急抛的情况比较多。”施宏叡说。

在新一轮调控政策出台的风暴眼上，对政策极为敏感的投资客们也迅速做出反应。施宏叡告诉记者，就他接触到的投资客来看，目前大多已停止入货，但也不急于出货，而是陷入观望。经过多年市场起伏的历练，目前市场上的投资客大多资金实力雄厚、心态稳定，因此一遇到调控就降价急抛的情况也越来越少见了。

购房者：置业成本提高 购买意愿明显降低

“楼市调控，让我们这些首次置业者买房越来越难了！”参加工作已快2年的杨宇对记者叹道。2008年杨宇研究生毕业后进入上海一家知名报社从事记者行业，收入在同学中已算不错。今年已经26岁的她与男友打算购买婚房在上海安家，并已在各大中介淘房近半年。家里的支援加上杨宇这近两年的积蓄，总共大概30万元，按照首付两成计算，大概可以买一套总价150万元的房子。

杨宇告诉记者，今年4月份调控政策出台让她极为兴奋，等着房价松动后出手买房。“没想到房价越调越高，8、9月份我是眼见着市场步步回暖。”杨宇说，从8月份开始，她看中的每一套房子都至少有2、3个买家抢，只要稍一犹豫房子就没了。

到了9月底，新一轮调控政策出台，让杨宇既喜又悲。喜的是，调控政策加码，让杨宇这种盼着房价下调的购房者又看到了希望；悲的是，作为调控政策的其中一项，信贷政策再度收紧，要求首付比例一律不得低于三成，让杨宇这样的首次置业者购房门槛更高了。

凯盛经略（上海）投资管理有限公司副总经理赵炜告诉记者，此次新政出台前购买90平方米以下普通住宅的首次置业者，如属于优质客户范畴仍可以按照首付两成来操作，而如今无论普通或非普通住宅，首次购房也必须首付三成。“这对于不少积蓄有限的首次置业者来说，安家成本无疑更高。”赵炜表示。

汉宇地产旗下门店甚至出现了因暂缓买房而推迟婚期的案例。张先生与女友原本已看好顾村板块的“公园壹品”一套80多平米的两房作为今年年底结婚的婚房，并打算国庆后就签订买卖合同。但国庆前后出台的一系列政策使他们取消了购房计划，甚至因此连婚期都推迟了。市场观望情绪之严重可见一斑。

而越是资金有限的首次置业者，对房价下调的期望越是高，希望能用有限的首付买到更好的房子。汉宇地产市场部对旗下门店的调查显示，买方普遍存在观望情绪，不论是外围的新兴板块还是发展成熟板块，准购买者全部放慢了脚步。虽然各门店带看量没有减少，但购买意愿已明显降低。

“沪12条”出台了。原本打算趁新政对二手房“抄底”的洪伟（化名）这两天傻了眼。

洪先生在细则出台前看中了一套位于浦东锦绣路某小区总面积为190多平方米的二手房。在“沪12条”出台前，房东的挂牌价为980万元，但让洪先生万万没想到，10月11日，当中介的客户经理正欲带洪先生看房时，房东却表示，该房源现出售价已调整为1028万元，较此前提高了近50万元。

房东惜售频现

对此，上海中原新古北二店分行经理表示，洪先生遭遇的这类房东多属于投资型业主。面对调控细则中对投资型需求的遏制，让此类房东对未来房产的增值预期有所保留。“尤其是本来打算卖一套再买一套的房东，他们认为现在的市场‘卖出容易买进难’，银行关紧龙头，套数又有限制，要谨慎用好‘额度’。他们现在想最后一搏，将资金流转向其他的投资渠道或其他区域的房产市场，如外省市的房产市场、海外楼市甚至股市都成为了他们未来的投资市场。”

该经理还称，近期在古北板块，诸如此类投资型房东开始抬高挂牌价的情况已不再是新闻。

事实上，《每日经济新闻》记者了解到，“沪12条”出台后，与上述房东抱有相同心态从而进行“惜售”的业主，尤其是在市中心区域或已蔚然成风。

一位龚姓房东向记者表示：“细则的出台事实上对我并没有太大影响，现在只能说卖出去容易，买进比较难，我在考虑是不是要再提高点价格。”

此外，易居臣信浦东的一家门店经理陈洁表示，政策调控对市中心高端板块的影响相对有限。“由于房源品质、地段等优势不可复制，二手房业主在市场回调时往往表现出惜售，以板块内高端楼盘标杆天安花园为例，4月份‘国十条’出台前，均价为33000元/平方米，而当前它的均价在35000～36000元/平方米。政策调控半年以来，该盘均价不降反升，涨幅达到7.6%。”

另一位门店经理也表示，从卖方来看，政策面再次发力必然将对二手房业主心态造成影响，但市中心由于地段稀缺因素，短期内大面积降价并不现实。

“削价”情况短期难现

汉宇地产研究部主任邵明浩向《每日经济新闻》记者表示：“未来的价格在短期内不会有太大调整，量跌价滞将是市场给予此次细则的初步反应。”

对此，易居臣信市场研究中心分析师杨晨青表示：“二手房价格短期内很难出现明显的下跌，主要是由于二手房业主的心态普遍很坚定，而他们的心态能否从观望变成急于抛盘，取决于政策回调的持续时间。”经过这几年政策反复调控，房价依然持续上涨情况的多次出现，不少的二手房业主对此次新政的前景看淡，出于对房价长期看涨的心态，许多业主在政策高压期都选择干脆撤盘不卖的做法。此外，对改善型需求来说，由于信贷政策持续收紧，加上此次限购令的执行，造成换房者不敢轻易落实换房计划，自然不急于卖房。

谈到新政对二手房市场的影响，上海中原副总经理陈宇珏认为，目前，受影响的是中端改善型客户，因为他们手头至少拥有一套以上的房产，是否需要出售再购入一套，是否能贷到款，都非常“纠结”。

那么，二手房价格究竟在何时会出现波动？邵明浩认为：“预计今年农历年前或年后，二手房价格或出现5%至10%的下调。”

楼市高企终于引来了第二波政策的调控，沪杭深等地政策细则出台后更是引起市场成交量下滑。这一趋势也渐渐凸显在土地市场上。

尽管“9.29”新政后的周，有市场报告显示土地市场依然活跃，住宅地成交价仍维持高位，但进入新政的第二周，一些城市的土地市场拍卖会开始冷清，杭州、南京等热点区域地块以低于预期价成交的情况不在少数。

土地市场行情转下

“9.29”新政后，不少一二线城市土地依然交投活跃。中指研究院数据信息中心 （以下简称中指院）土地市场数据显示，9月27日~10月10日，监测的20个主要城市共推出土地261宗，总面积达1330万平方米；共成交土地170宗，总面积达1207万平方米；整体成交楼面均价为3470元/平方米。这20个城市成交的住宅用地共计73宗，总面积达648万平方米，成交楼面均价达4575元/平方米。一线城市成交地价依然高位运行，成交活跃度高的上海，成交楼面均价居首，达1.3万元/平方米。

然而，进入10月的第二周，土地市场就明显降温。

10月12日，杭州地方楼市政策限购令出台。当天，杭州新政后的首场土地拍卖会推出三宗地块，两宗地块分别仅有一家开发商参与竞价，最终以底价成交；而另外一宗由于三面环江，地理位置较佳，被保利地产（600048）以总价7.88亿元，楼面价6153元/平方米拿下，杭州业内人士大呼保利“捡了一个大便宜”。

同一天，南京土地拍卖会出让地块一宗，尽管有保利、万科等房企巨鳄参与，但未现激烈竞争局面，价格企稳。

二线城市厦门，新政后推出的三幅商住用地，两块以底价成交，一块溢价也仅为5.4%，三幅地块楼面价均未超过3000元/平方米；去年受开发商热捧的海南区域，10月11日出让三亚的两幅土地，现场仅有一家竞拍，最后两宗地分别以底价成交，单独地块不足亿元。

标杆房企拿地热情不减

业内人士指出，从各地前三季度卖地收入和开发商销售业绩可看出，后续开发商拿地热情难以降温，这种热情应该会持续到第四季度。

据中指院对今年1~9月前30个城市累计出让金统计数据显示，30个主要城市前三季度累计卖地8922.85亿元，与去年同期的5292.48亿元相比增长了68.59%。其中上海土地出让收入，为1140.97亿元，同比增长64%。

今年，广州迄今为止推地任务完成不足20%，但前三个季度累计土地出让金133.22亿元，同比增长31%。

政府卖地心切，开发商也积极出资。

以保利地产为例，公司公告显示，9月在福州、广州、常州、成都、东莞、南昌等地大肆跑马圈地，斩获9幅地块，支出地价款近百亿。在二轮政策刺激下，保利依然未改拿地激情，12日一天就分别在杭州和南京抄底拿下两幅地块。

万科9月新增项目共7个，建筑面积达94.3万平方米，楼面均价约2470元/平方米，需支付的地价合计约为23.3亿元。

11日，央企中粮地产（000031）公告称，通过竞标方式取得沈阳地块，支付地价31.22亿元。

“对于做大，做强的房企来说，为了维持后续的发展，拿地是必须的，只是在调控周期中，拿地价格将会更为便宜。”仲量联行投资部刘裕通认为，当前政策刚出来，后续影响目前还很难估计，但目前来看对土地市场的影响不太大。

刘裕通表示，政策出台后，短期内市场将会波动，土地价格将会有所回落。但从市场长期角度来看，成交价格依然会在高位运行，主要还是优质地块稀缺，难以挡住开发商拿地热情。“开发商都是把宝押在未来市场预期上，主要是现在开发商拿地，开发动工也要一两年后，开发商对未来都持乐观态度。”