弊端显现，商品房预售制度何去何从？

近期，西安市多个房地产项目被房管局责令停售并处罚的新闻在西安房地产市场掀起很大波澜。管理部门此次的雷霆出击，虽然对无证售楼行为进行了有力打击，但一些制度和管理层面的问题也暴露了出来。

其实，商品房违规销售的问题由来已久，“五证”不全就开卖、开发商迟迟交不了房、交房后出现房屋质量不达标、建筑设计变更甚至最终变成“烂尾楼”等方面的问题屡见不鲜，并由此带来诸多社会矛盾和纠纷。这些问题和矛盾均指向备受争议的商品房预售制度。

预售制度下，购房者面临诸多不确定因素

“我代理过的房地产纠纷案件有超过一半与预售制度有直接关系。”陕西三英律师事务所律师高昕辉深有体会地说，商品房预售制度让一些不良地产开发商钻了空子，像房屋面积缩水、建筑设计变更、房屋质量不达标这些问题只是很普通的纠纷，更恶劣的是有些房地产置业公司一房两卖，一些开发商延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押,最后甚至还会出现携款潜逃等违法犯罪行为。这些问题不仅给购房者带来很大损失，而且后续维权更是要耗费大量精力。

2016年4月12日，齐小超拿到了西安市未央区法院的判决书，他与陕西某置业公司商品房预售合同纠纷一案，终于暂时告一段落。法院最终判决齐小超与某置业公司所签订的购房协议无效，同时退还齐小超购房款34.8万元。

2013年4月，齐小超与某置业公司签订房屋认购协议，并缴纳了购房款34.8万元，可是到了2015年5月，约定的交房时间已到，置业公司仍未取得相关房屋销售许可证照，齐小超一直无法收房。

“没有预售证就意味着没有保障，就算收了房以后也办不下来房产证！这样的房子买回来怎么办？”齐小超说，被告未按约定日期交房，也未取得商品房预售许可证。

西安市民李静在2014年与省内某知名地产开发商签订购房合同，购买了西安市南郊某小区一套位于一楼的房子。“之所以买一楼，是因为开发商承诺可以送花园。签合同时，我也非常小心，仔细地阅读了每项条款，觉得应该没啥问题。”李静说。结果等到房屋交付时，李静觉得自己瞬间“崩溃”。房子本身的确没啥问题，开发商也如约“赠送”了花园，然而令她没想到的是，开发商将小区的配电设备放置在她楼下地下一层。“在房子里都能听到设备运转的声音，设备运行很可能还会产生辐射，对人身体不好，我的孩子也小，这样的房子怎能让人安心居住？”

李静多次找开发商交涉退房事宜，但开发商认为自己的房子没有质量问题，配电设备也是小区必备的设施，不存在违约问题，不予退房。无奈之下，李静将开发商起诉至法院。最终，法院判决李静败诉。“住吧，不放心，卖吧，没人要，我现在都不知道自己该怎么办？”李静沮丧地说。

齐小超和李静的遭遇可以说都与商品房预售制度有关。预售制度下，购房者面临的不确定因素很多，签订商品房预售合同只是意味着取得了一种期待权，并未真正获得房屋所有权。有些开发商夸大其词将在建房屋描绘成世外桃源，经常会出现实际交付的房屋与原介绍的广告宣传相去甚远的情况，一些房地产开发商在销售、交房、后续使用等环节上不规范、不守信用的行为，经常让购买者陷入维权无门的尴尬境地，管理部门一定时段内的不作为或难作为更是助长了开发商的违规行为。

商品房预售制度陷入存废之争

商品房预售制度俗称“买期房”，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给消费者，并由购房者支付定金或者房价款。我国现行的商品房预售制度起始于1994年，设立的初衷是通过缩短房地产企业资金回流的周期，来缓解这个行业与生俱来的资金困局，从而促进整个房地产市场的快速发展。

这些年的实践证明，商品房预售制度是房地产行业能够快速发展最重要的基础条件之一，但同时也带来了大量的矛盾和纠纷，这些矛盾和纠纷不仅让购买者付出了不小的代价，有些矛盾和纠纷还发展成为群体性事件和社会不稳定因素，让政府部门疲于应对。

预售制度弊端的逐渐显现，让这一中国房地产行业的基本制度正遭遇越来越多的质疑。

“应该着手研究取消商品房预售制度。”今年4月份，在一次关于“放管服”的采访活动中，宝鸡市某区的一位副区长直言商品房预售制度是当下房地产市场的乱象之源。他举了一家省属国企在宝鸡市区开发房地产的例子，这家企业因和施工方发生合同纠纷迟迟交不了房，导致数百名群众堵路维权、群体上访，给政府部门造成了很大压力。

其实，早在2012年，关于是否应该取消商品房预售制度的讨论就开始在网上发酵，并见诸报端。当时就有专家认为，正是房地产开发的高杠杆导致开发商的高负债激进战略，推高地价和房价。开发商将只在图纸上存在的房子拿出来卖，助长了投机资金的涌入，致使房价居高不下。

“房地产是地方政府的支柱产业之一，房地产市场的稳定发展很重要，任何牵一发而动全身的改革都应谨慎。”曾在某国企地产公司陕西分公司管理层任职的延先生认为，取消商品房预售制，意味着将从根本上改变房地产市场的游戏规则，这不仅会对房地产企业的开发模式、财务模式、盈利模式乃至商业模式形成巨大挑战，而且会对房地产市场造成很大波动，这种波动是地方政府不堪承受之重。

专家：完善监管堵住制度漏洞是关键

“首先，商品房预售制度下买卖双方地位的明显不对等，让购房人成为弱势群体。其次，预售制度下如果遇到开发商偷工减料，建造劣质工程，更是让购房人承担了巨大风险。”陕西省社科院经济研究所博士张馨认为，由于期房存在众多不可预料的因素，政府有关部门应对相关风险点进行提示，购房者也应该在签订购房合同时充分考虑到可能面临的种种问题，并将其详细写入购房合同，以便发生纠纷时能保护自己的权益。

作为主管部门，多个房地产项目被停售并处罚的事件让西安市房管局一下子“火”了起来，不少网民对房管局的行动拍手叫好，不过也有人调侃其过往的不作为。“每年我们都会接到一定数量的因商品房预售证问题产生的投诉。”西安市住房保障和房屋管理局执法监察队大队长段立进说，最近半年，执法监察队对西安市的在售楼盘集中进行了两次检查，巡查的548个项目中有125个项目属于无预售证项目。

“自去年4月份以来，在对市场的检查中，无证项目在逐渐递减，同时，政府相关部门必须要加强监管、加快行政审批，完善手续。”段立进说，购房者在购买房屋时，也要首先确定是否有预售证，可以在西安市房管局官网查询，各个售楼部也有公示。

陕西迈道律师事务所律师宋晓伟认为，就目前的市场状况来看，短期内取消商品房预售制度不容易，目前最迫切也最实际的问题是更好地加强对房屋预售行为的监管，坚决打击任何形式的无证售房，加强预售资金监管，对购房合同做进一步的完善和细化，以切实保障购房者权益。

“预售制运行十几年来其作用应该说还是利大于弊的。现在运行过程中出现了一些问题，不能简单地用取消预售制来解决，而是应该通过完善预售制来解决。维护消费者的权益，可以通过健全监管制度、建立保险机制等来解决。”张馨认为，预售制度被取消是迟早的事。如何判断取消预售制的时机，要看两个方面：一是房地产融资渠道比较畅通，房地产企业已经没有资金压力；二是房地产市场供求基本平衡，房价平稳，人们对房价的变动已经不太敏感。当前，最迫切的是对预售制度进行改革，一是引进企业信用评级体系，建立房地产企业信用档案，加强企业的道德约束；二是严格管理预售资金，建立预售资金第三方托管制度；三是建立预售房市场风险共担机制，通过金融机构的担保或保险，限度地保障购房者的权益。

其他国家预售制度的运行方式

预售制度并非我国独有，在其他国家，也存在一部分预售商品房，但都伴随着严格的监管措施。

美国：第三方保管房屋预售款。购买预售房时，开发商先与顾客达成预订意向，通常要有一半以上的公寓被预订，开发商才能从银行取得建筑贷款，正式开始建造。顾客在初期支付的订金通常为数千美元至一万美元，由第三方保管。

日本：建立预售房市场风险分担机制。在买主和房地产商签订预售房的交易合同时，房地产商须向金融机构申请买主定金的担保或保险，金融机构须将担保或保险的保证书提交给买主。

德国：订立个性化购房合同分期支付房款。德国长期以来普遍实行预售房制度，并通过订立个性化的购房合同和按照工程进度分期支付房屋价款，大大化解了购房者和地产商之间的风险及纠纷。

瑞典：通过专门机构管理商品房预售全程。瑞典所有新旧住宅商品房的所有权和居住权都属于住宅居住权协会，并统一管理和出售。房屋开发公司在经过该协会高标准的审核后，才有资格建造新商品房项目并在协会全权委托下开展商品房预售。

新加坡：购房者按施工进度分期支付房款。新加坡的房屋预售制度是一种预定制度，对开发商和购房者的买卖行为都有要求，特别是对购买者按施工进度分期支付房款的比例作出了详细规定。