陕西楼市回暖高端住宅渐发力 去库存仍是主流

2015年上半年，全省及一些市相继出台了一系列促进房地产市场发展的政策措施，自住改善型住房需求逐步释放，房地产市场开始回暖，走势逐渐趋于健康，待售增长放缓，房价基本稳定的趋势。

销售回暖高端住宅渐发力

随着楼市限购、限贷的解禁、公积金购房政策的调整以及2015年即将全面启动的“不动产登记”工作……这些政策的出台和实施都影响着新一年陕西房地产市场的发展变化。2015年上半年，一系列政策利好促进购房需求持续释放，推动我省商品房销售回暖。

记者从省统计局获悉，上半年商品房销售面积1108.16万平方米，同比下降9.7%，销售额达到589.04亿元，降幅继续收窄。

数据显示，我省住宅销售继续趋于好转。按户型结构分，中等户型占住宅销售面积五分之三，而小户型普通住宅只占住宅销售面积四分之一。有专家表示，出现这样的状况是因为随着一系列有利于改善需求置业的政策出台，使得改善性需求逐渐得到释放，让“刚改需”成为置业的热潮。一如前阵子报道称，在楼市缓慢回暖的过程中，100平方米到130平方米房源的需求量猛增，房地产结构性失调，小户型供应过剩。

同时，住宅中别墅、高档公寓销售同比增速高，增长幅度大。就西安而言，高端住宅市场销量较去年同期明显上升。上半年，西安高端住宅市场销量接近3100套，平均资本值微幅上涨至人民币10800元每平方米。

据仲量联行分析，高端住宅市场的销售量在2015年下半年仍将持续上涨，但在庞大的潜在供应下，各大开发商比较倾向于回笼资金，整体市场资本值涨幅仍旧有限。

救市施策 激活楼市成交量

今年3月，在两会上，李克强总理首次在政府工作报告上给出了楼市调控出路：针对不同城市情况分类调控。此后，和形势一样，在“救市潮”中苦苦支撑的陕西房地产市场，也在利好政策频频出台后，极大地激活了市场成交量。

除了房贷新政、大力支持公积金购房等政策不断出台，2015年上半年央行已迎来三次降息，分别下调了金融机构人民币贷款和存款基准利率，完全显示出中央“救市”之心。

3月30日楼市新规出台：对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，低首付款比例调整为不低于40%。

6月25日，西安市政府发布楼市“新九条”。公积金、商业信贷支持居民购房、棚户区货币化安置等优惠措施已全面落地，外地户籍居民购买限价商品房和购房落户政策也将在近期正式实施。在一系列利好政策的铺垫下，“新九条”引起的效应显现：不到一个月的时间内新房、二手房销量同比增加都在50%以上。

预计在这些有利政策的直接刺激下，市场将在2015年下半年继续回暖。部分开发商或将抢占市场先机，采取打折或促销等活动，提前吸纳市场需求，尤其是吸引还在处于观望阶段的购房者。

但面对全省房地产开发投资增速依然缓慢，待售面积一直居高不下，房地产开发企业资金仍然比较紧张，尽管今年以来国家和地方出台一系列房地产调控政策，但有一定的滞后性，尤其对于西安市以及大部分市区处于三、四线城市来说，政策的效力还有待进一步的观察和显现。

零售物业、物流仓储大活跃

相比住宅，商业营业用房和办公楼的好转程度更加明显。上半年，国际零售商呈现快速扩张态势，快时尚品牌、国际轻餐饮及国内特色餐饮亦于全省各个商圈快速扩张。多个优质零售项目将于2015年下半年入市，市场竞争将愈发激烈。展望2015年下半年，西安优质零售物业市场预计还将迎来347000平方米的新增供应。

“新增供应的放量或将进一步加剧整体市场的竞争局面。面对同质化严峻的零售物业市场，新开项目亦通过引进新品牌或体验式业态等新元素打破现有市场格局，提升自身吸引力。”仲量联行西安分公司董事总经理乔裕生表示，“此外，还需进一步聚焦项目自身内外的建筑风格及后期运营管理，同周边甚至全市其他项目差异开来。由此，这些新开项目亦有望在后期赢得较好的市场表现。”

同时，与优质零售业一起活跃于市场的还有物流仓储。为抢抓电子商务产业发展机遇，陕西省、西安市先后提出了具体的政策措施和扶持办法，力将西安打造成西部电商仓储物流中枢。

2015年上半年仅西安优质物流仓储（非保税）市场新增入市约85300平方米。截至6月底，西安优质物流仓储市场的总存量达584000平方米，与2014年年底相比增长17.1%。

京东租用整个东盈物流园仓库；申通入驻普洛斯西安空港新城南项目；及玫琳凯租用普洛斯经开区物流园等等新闻，致使西安优质物流仓库市场在上半年成交活跃，录得多宗租赁成交。电商及第三方物流强劲需求主导优质物流市场，西安上半年录得净吸纳量达78000平方米，超过2014年上半年的3倍之多。

“由于西安物流市场尚处于发展初级阶段，零售商或第三方物流为拓展自身业务，将继续呈现对高标准仓库的大量需求。此外，市场将出现更多租户提早在项目开发前期阶段与开发商签订预租或定制高标准仓库案例。”仲量联行西安工业地产部负责人李耀表示。

降价680元 去库存仍是主流

长期以来，去库存都是陕西房地产面临的首要问题，虽然今年以来待售面积增速持续回落，但是企业消化库存的压力依然很大。

上半年商品房待售面积527.22万平方米，同比增长9.7%。如果按照今年1-5月现房销售月平均水平情况估算，1-5月全省商品住宅待售面积需消化库存的时间为21.5个月，其中西安为23.2个月，接近2年；榆林的住宅消化库存的时间长，可达33年。

面对高库存的压力，在政策“救市猛药”的协助下，不少开发商继续选择“以价换量”。尽管成交量上涨，但西安新建住宅均价同比去年出现下跌。今年上半年，西安的均价为每平方米6707元，去年为每平方米7387元，每平方米降了680元。“主动降价还是为消化库存，”业内人士分析说，“去库存仍是市场主旋律，这是稳定房价、平衡供求关系的必经之路。”

据数据分析，目前住宅、商业营业用房和其他待售面积增速明显减缓，只有办公楼待售面积同比增长57.4%。

记者从仲量联行了解到，2015年上半年西安甲级办公楼市场无新增供应，伴随同期5栋乙级办公楼建成入市，甲级办公楼市场未迎来任何新项目交付使用。西安甲级办公楼市场租赁一直由内资企业和本地企业所主导，外资企业对甲级办公楼的需求依然持谨慎态度。因为前六个月西安办公楼市场并没有新甲级项目建成入市，加之甲级办公楼市场空置率较低，缺乏可供租户选择的办公楼。